Sobre Tramitación Bancaria
1» ¿Cuál es el mejor índice de referencia?
En estos momentos, el más frecuente y conocido es el Euribor. Es un índice objetivo que no controlan las entidades financieras y que se define como la media simple de los tipos de intereses diarios, aplicados para las operaciones cruzadas al plazo de un año en el mercado de depósitos interbancarios de la zona de la Unión Monetaria, entre las 64 principales entidades financieras europeas. El único problema estriba en que al ser un índice a corto plazo (un año) podría experimentar fluctuaciones importantes.
2» ¿Cuánto dinero puedo pedir prestado?
Normalmente, la cantidad solicitada a la entidad financiera no debería superar el 80% de la tasación del inmueble (valor de mercado del inmueble excluidos impuestos de compraventa). No obstante, determinadas entidades y para ciertos colectivos profesionales, pueden llegar a ofrecer hasta el 100%. Otro límite relevante es que la cuota resultante del préstamo hipotecario no deberá superar el 40% de los ingresos líquidos justificables.
3» ¿Cuánto puedo pagar al mes?
Depende de cada situación personal. Puede servir como referencia lo que algunas entidades llaman el disponible neto mensual que se calcula como ingresos netos mensuales menos 480 €. fijos y menos 120 € por cada persona a cargo del titular de la hipoteca. Esta es una cantidad aproximada.
4» ¿Qué criterio es el mejor para seleccionar mi hipoteca?
Depende de la situación personal del titular de la hipoteca. Si lo que quiere es seguridad sin que le importe que el tipo nominal de la hipoteca sea más alto, le recomendamos una hipoteca a tipo fijo. Si lo que prefiere es pagar una cuota mensual baja, le recomendamos una hipoteca a tipo variable con un plazo de amortización más largo. La hipoteca a tipo mixto combina la seguridad de un primer periodo de tipo fijo con el tipo de interés variable del segundo.
5» ¿Cuál es el mejor plazo?
Depende de la situación financiera de cada persona. En principio, cuanto más corto, menos intereses se pagan. Por otro lado, cuanto más corto, mayor es el importe de las cuotas mensuales que se deben pagar.
6» ¿Qué documentos hacen falta para que me concedan una hipoteca?
Las tres últimas nóminas o las últimas liquidaciones de IVA, la última declaración sobre la renta, declaración confidencial de bienes (opcional), declaración confidencial de bienes (opcional), contrato de compraventa de la finca, nota simple del registro de la propiedad y el último recibo del impuesto de bienes inmuebles (contribución urbana).
7» ¿Cuánto tiempo se tarda en conseguir una hipoteca?
Aunque depende mucho de cada una de las entidades financieras, lo normal oscila entre 10 días y un mes.
8» ¿Es mejor un préstamo a tipo fijo o variable?
Depende de la situación financiera y perfil de cada persona. Un préstamo a tipo fijo garantiza que pase lo que pase con los tipos de interés, siempre se mantendrá la cuota. Sus principales inconvenientes son que los plazos son más reducidos (10 ó 15 años en lugar de los 20, 25, 30 y hasta 35 años de uno variable) y en estos momentos el tipo de interés es superior a un préstamo a tipo variable. Por todo ello, el coste de la mensualidad o cuota será significativamente mayor. Por otro lado, el préstamo a tipo variable tiene como desventaja una posible subida de tipos que varíe la cuota mensual y que dificulte el pago de la misma. Las principales ventajas provienen de la extensión del plazo y del menor importe del tipo. Con esto se consigue que la cuota mensual sea menor o que para la misma cuota se consiga más financiación y por lo tanto acceder con más facilidad a la compra de una vivienda. Para limitar el riesgo de subida de tipos, los préstamos a tipo de interés variable suelen incorporar unos límites máximos, por encima de los cuales el titular del préstamo no se hace responsable.
9» ¿Qué gastos voy a tener a la hora de pedir una hipoteca?
A la hora de formalizar una hipoteca suelen haber una serie de gastos: Gastos de notaria, registro de propiedad, gestoría, tasación, gastos bancarios, impuestos sobre transmisiones patrimoniales.
10» ¿Qué tengo que tener en cuenta al refinanciar mi hipoteca actual?
A la hora de refinanciar una hipoteca no sólo hay que tener en cuenta las cuotas que se pagarán con la nueva sino las comisiones asociadas a toda refinanciación. La entidad con la que se tiene la hipoteca antigua cobrará una comisión sobre el capital pendiente en forma de comisión de subrogación.
Sobre Tramitación Compra-Venta
1» ¿Qué es el impuesto sobre el valor añadido?
El impuesto sobre el valor añadido, comúnmente llamado IVA, es un impuesto de naturaleza indirecta que recae sobre el consumo y grava. El fin último de este tributo es recaer sobre los consumidores finales de los bienes y servicios transmitidos. Por lo tanto, al adquirir un inmueble serás tú el que deberá pagar de forma obligatoria y definitiva este tributo. Para conocer el importe que deberá pagar debe multiplicar el valor real del inmueble consignado en la escritura de compraventa por el tipo impositivo del 7 % .Existe una excepción que hay que tener en cuenta: las viviendas de protección oficial, tienen un tipo impositivo especial y superreducido del 4 %.
2» ¿Qué es el impuesto sobre el incremento del valor de terrenos de naturaleza urbana?
Es lo que comúnmente conocemos como plusvalía municipal. Es un impuesto municipal que grava las rentas inmobiliarias urbanas de carácter extraordinario, que se producen por la transmisión de la propiedad. Solamente recae sobre los bienes inmuebles urbanos, es decir, grava el valor del suelo y no la construcción. Se produce el devengo del impuesto cuando hay una transmisión de la propiedad y recae sobre el incremento del valor que han experimentado los terrenos urbanos durante el período que media entre la adquisición y la enajenación.
3» ¿Qué es el impuesto sobre bienes inmuebles?
Es un impuesto directo de carácter real, es exigido de forma obligatoria por los municipios y su gestión es compartida por la administración del estado, que grava el valor catastral de los bienes inmuebles. Dicho impuesto, a diferencia de otros, ha de pagarse todos los años. Se cobra el día 1 de enero de cada año pero como excepción en Madrid, se pasa al cobro entre el día 1 de octubre y el 30 de noviembre. Este impuesto se ha de pagar en el momento en que seas propietario del inmueble que haya adquirido (ya sea de primera o de segunda mano). Hay que tener en cuenta que el primer año en el que adquieres la vivienda al expropietario (vendedor) le corresponde pagar la parte proporcional del impuesto devengado ese año al tiempo en que ha poseído esa vivienda.
4» ¿Qué impuestos deberé pagar si compro una vivienda nueva o de primera mano?
Impuesto sobre el valor añadido, impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y el impuesto sobre bienes inmuebles.
5» ¿Qué impuestos tengo que pagar si compro una vivienda usada o de segunda mano?
Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana y el impuesto sobre bienes inmuebles.
6» ¿Estoy obligado a contratar un seguro de daños que cubra el valor del inmueble tasado?
Según la ley del mercado hipotecario estás obligado a pagar un seguro de daños sobre el inmueble tasado. El no tener dicho seguro se considerará como una falta grave por parte de la entidad que te ha dado el préstamo. También es conveniente obtener otros seguros para cubrir posibles percances como un seguro multi-riesgo del hogar y un seguro de vida o de amortización del préstamo.
7» ¿Cuánto vale mi vivienda?
No tienen por qué coincidir el precio que pagaste por ella o el precio por el que podrías venderla con el valor de tasación. A la hora de conceder un préstamo hipotecario, las entidades financieras se fijan en el valor de tasación para concederte el importe que has solicitado. Lo normal es que la cobertura del riesgo que ofrecen las entidades no supere el 80% del valor de tasación aunque hay entidades que llegan hasta el 100%.
Sobre Tramitación Compra-Venta
1» ¿Qué personas intervienen a la hora de tramitar una hipoteca?
Las personas que intervienen a la hora de tramitar una hipoteca: son el vendedor, el comprador, el banco, el notario, la gestoría y el registro de la propiedad.
2» ¿Cuáles son los aspectos legales a seguir a la hora de tramitar una hipoteca?
Deberás acudir al registro de propiedad y a una notaría, allí te darán toda la información que necesitas. También es recomendable pedir asesoría a un abogado aunque no es obligatorio.
3» ¿Qué es el registro de propiedad? ¿Para que sirve?
En el registro de la propiedad, se puede verificar, mediante una nota simple informativa, que el vendedor es realmente el titular y propietario de la vivienda que quieres comprar y cerciorarte si existe algún tipo de carga sobre la misma. La nota simple informativa, se produce, normalmente, el mismo día o al día siguiente, de solicitarla. Tiene un precio aproximado de 3,50 €. La consulta al registro de la propiedad tiene el fin de evitar futuros problemas ya que es una garantía jurídica.
4» ¿Qué función cumple el notario?
El notario informa de todos los aspectos jurídicos y legales que se producen en una operación de compraventa de un inmueble. Esta persona ofrece una seguridad legal y jurídica a la documentación que es presentada por ambas partes (vendedor y comprador) en lo que se refiere a la vivienda. El notario comprueba dicha documentación con el objetivo de comprobar que todo está en regla. El estado establece los honorarios de los notarios que se fijan según una escala que cambia en función de la cantidad del precio escriturado. El notario actúa normalmente: como asesor independiente de ambas partes, comprobando si toda la documentación está en regla; e informar sobre los aspectos claves de la compra: precio y forma de pago, aspectos físicos y urbanísticos de la vivienda. También informa de las consecuencias que conlleva el no pagar los impuestos correspondientes en una operación de compraventa. También interviene como fedatario público, dando garantía jurídica al contenido de la escritura de compraventa. Redacta un documento en el que advierte los riesgos o problemas que puedan surgir y qué medidas habría que tomar en el caso de que surgieran para solucionarlos.
5» ¿Necesito un abogado para comprar una vivienda?
El abogado no es obligatorio en una operación de compraventa de un inmueble pero si es recomendable buscar su asesoramiento. Es la persona que interviene en todo el proceso de adquisición. Su trabajo se basa en estudiar cuál es la situación real de la vivienda, si existen cargas sobre el inmueble o no y comprobar la titularidad. Buscará cuál es la fórmula jurídica más adecuada para adquirir la vivienda y evitar futuros contratiempos. Es resumen, te informará e asesorará hasta el final del proceso de cuál es la fórmula jurídica y legal más recomendable de adquisición de la finca.
6» ¿Cuál es la documentación necesaria para comprar una vivienda de primera mano?
Para acreditar el carácter de este tipo de viviendas es necesario aportar en la notaría: cédula urbanística, cédula catastral y cédula de habitabilidad. La legalidad de la construcción y del uso viene acreditado en los siguientes documentos: Licencia de obras y certificación del técnico competente que acredite que se ha finalizado la misma conforme al proyecto aprobado por el ayuntamiento, licencia de primera ocupación del edificio (relacionada con su habitabilidad) que comprueba la efectividad del cumplimiento de la normativa legal, cédula de habitabilidad y la inscripción en el registro de la propiedad.
7» ¿Cuál es la documentación necesaria para comprar una vivienda de segunda mano?
Es necesario incluir el último recibo del impuesto sobre bienes inmuebles pagado por el vendedor, la Escritura original de propiedad, debidamente inscrita en el registro de la propiedad. En ella ha de acreditarse que el vendedor es su titular y debe constar además todas las características físicas de la vivienda que vas a comprar, el Certificado expedido por el presidente de la comunidad de propietarios certificando que el vendedor está al corriente en los gastos de comunidad, para que te garantice que la casa que compras no tiene deudas respecto de la comunidad de vecinos.
8» ¿Qué tengo que hacer cuando haya recopilado toda la información necesaria para mi nueva vivienda?
Primero hay que dirigirse a la notaría , donde los oficiales junto al notario le ayudarán y asesorarán para llevar de manera óptima la operación de compraventa, mediante la creación de la escritura pública de compraventa (documento que acredita por escrito la operación de adquisición de la vivienda). El notario redactará la escritura de compraventa y autorizará la misma, pasando por el asesoramiento técnico y advertencia del cumplimiento de las disposiciones legales aplicables al caso, tanto fiscales y urbanísticas como civiles como administrativas. La escritura pública, es requisito indispensable y obligatorio a la hora de inscribirse en el registro de la propiedad.
9» ¿Qué debe incluir la escritura de propiedad?
En la escritura deberá incluir: Las partes que intervienen (vendedor y comprador); la descripción física del inmueble; el título de adquisición (escritura por la cuál el vendedor compró en su día la vivienda); la inscripción en el registro de la propiedad del título de adquisición a nombre del vendedor; su valor; las cargas que pesan sobre la vivienda si es que las hay; el pago de los gastos de la comunidad; el precio de la compraventa y cual es la forma de pago; la sujeción de la operación a lo estipulado en las distintas normativas administrativas y, las obligaciones que de índole fiscal se derivan del mismo. Una vez explicada y leída la escritura de compraventa por parte del notario, deberás firmar conjuntamente con el notario y con el vendedor.
10» ¿Cómo se gestiona y se tramita una escritura de compraventa?
En primer lugar es necesario la expedición de la copia autorizada por el notario; a continuación hay que liquidar y pagar los impuestos que corresponden según el tipo de vivienda (si es de primera o de segunda mano) ante la hacienda pública; prosigue con la presentación de la escritura ya pagada ante el registro de la propiedad; y finaliza con la inscripción de la misma en el citado registro. Es conveniente que se modifique en el catastro la titularidad que allí figura, para que figure el nuevo propietario y su actuación se entienda directamente contigo.
